Garantie bancaire

Le coût des garanties bancaires

Au moment de la sollicitation d’un prêt bancaire, les discussions vont avant tout porter sur le montant du taux d’intérêt. Les garanties bancaires seront certes évoquées mais rarement discutées alors même qu’elles peuvent augmenter sensiblement le coût du financement.

Petit focus sur trois types de garanties sollicitées :

L’hypothèque

L’hypothèque est une sûreté réelle, un droit accordé à un créancier sur un immeuble en garantie de paiement d’une dette. Ce droit s’effectue sans dépossession du bien. Elle est définie à l’article 2396 du Code civil et permet au créancier d’intenter une procédure de saisie immobilière aboutissant à la mise en vente du bien immobilier. Le créancier sera alors remboursé prioritaire sur le montant de la vente.

L’hypothèque conventionnelle (celle qui correspond aux garanties octroyées lors d’un financement bancaire) est nécessairement constatée par un acte notarié et fera nécessairement l’objet d’une publicité auprès de la conservation des hypothèques. C’est cette publicité qui permet de la rendre opposable aux tiers et qui permet de fixer le rang du privilège.

L’ensemble des coûts de cette garantie (acte notarié et publicité foncière) approche les 2% du montant de l’emprunt.

L’inscription de Privilège de Prêteurs de Deniers (IPPD)

Le privilège est défini par l’article 2324 du Code Civil et correspond à un droit que la nature même de la créance donne à un créancier d’être préféré à d’autres créanciers.

La garantie donnée est donc très proche de l’hypothèque, il s’agit également d’une sûreté réelle (défini cette fois à l’article 2374-2 du Code civil). De la même façon, cette garantie devra être constaté par un acte authentique et sera normalement inscrit à la conservation des hypothèques. Son coût sera inférieur au coût d’une hypothèque (absence de taxe de publicité foncière) et sera inférieur à 1% du prix de l’emprunt.

A noter également pour le créancier que son inscription prend rang à la date de la vente (et non au moment de son inscription comme l’hypothèque).

La caution

La caution correspond à un acte écrit par lequel la caution s’engage envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de ce dernier. Le mécanisme de la caution est défini à l’article 2288 du Code civil, la caution pouvant être simple ou solidaire. En cas de caution solidaire, le bénéfice de la discussion ne peut être invoquée.

La caution nécessite un consentement exprès et peut être rédigé dans un acte sous seing privé. Son coût est souvent quasi nul.

Pour assurer une bonne comparaison entre deux propositions bancaires, les garanties sollicitées doivent chiffrées.

Exemple : proposition de financement bancaire sur un montant de 793 000 euros sur 18 ans au taux de 1,60% avec garantie sollicitée hypothèque.

Le montant cumulé des intérêts va s’élever à 120 190 euros, les frais d’hypothèque estimés (grossièrement) à 2% du prêt soit 15 860 euros soit finalement un coût de 136 050 euros.

Une proposition de prêt sur un montant de 793 000 euros sur 18 ans au taux de 1,80% avec une caution bancaire comme garantie aura finalement un coût plus faible (135 980 euros) alors que le taux de façade est plus important.

Indépendamment du coût des garanties, il conviendra de suivre également le coût de l’assurance décès qui peut suivant les cas de figure varier du simple au triple mais également les frais de dossier qui ont tendance à augmenter sensiblement.

Stéphane G.