patrimoine

Rappel des règles en matière d’imposition à l’IFI

Les personnes physiques sont soumises à l’IFI sur l’ensemble de leurs biens et droits immobiliers, français et étrangers, si leur domicile fiscal est situé en France ou au titre de leur seul patrimoine immobilier situé en France si ce domicile est fixé hors de France

En principe, l’assiette de l’IFI est constituée de l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement qui, au 1er janvier de l’année d’imposition, composent le patrimoine du redevable et des membres du foyer fiscal IFI.

Entrent dans l’assiette de l’IFI :

  • Les immeubles bâtis, quelle que soit leur affectation, que ces immeubles soient loués ou que le propriétaire s’en réserve la jouissance,
  • Les terrains à bâtir, les terres de culture, les propriétés rurales, les bois et forêts, les landes, les friches, les marais, les étangs…

Sauf exceptions, les biens grevés d’usufruit doivent être compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, c’est-à-dire sur la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété réunis. Corrélativement, le nu propriétaire est exonéré d’IFI.

L’assiette de l’IFI comprend également la fraction de la valeur des titres de sociétés représentatives de biens et droits immobiliers quel que soit le nombre de niveaux d’interposition. Seuls sont exclus de l’assiette de l’IFI :

  • Les participations de moins de 10% dans des sociétés opérationnelles,
  • Les participations de moins de 5% dans des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC)
  • Les immeubles affectés à l’activité opérationnelle d’une société,

Calcul du ratio immobilier

Les parts ou actions représentatives d’immeubles ou de droits immobiliers sont imposables à l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société.

Pour déterminer la fraction de la valeur des parts ou actions représentatives d’immeubles ou de droits immobiliers taxable, il est appliqué à la valeur de ces titres un coefficient (ratio immobilier) correspondant au rapport entre :

  • D’une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables et, le cas échéant, la valeur des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens,
  • Et d’autre part, la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société,

Pour le calcul de ce ratio immobilier sont exclus les biens et droits immobiliers affectés à l’activité opérationnelle d’une société.

Exemple : Mr X, redevable domicilié en France, détient une participation (20%) dans une société A (société commerciale). Cette société détient :

  • Un immeuble situé en France d’une valeur de 1 540 000 euros,
  • Un immeuble situé hors de France d’une valeur de 1 000 000 euros,
  • D’autres actifs d’une valeur de 4 460 000 euros

Les immeubles ne sont pas affectés à l’exploitation de la société.

Il convient de retenir pour l’assiette de l’IFI la fraction de la valeur des titres représentative de la proportion existant entre la valeur vénale réelle des immeubles imposables et celle de l’actif brut total de la société soit 2 540 000 / 7 000 0000

Le ratio immobilier est de 0,36.

Par hypothèse la valeur de l’actif net de la société est de 6 000 000 euros.

La valeur imposable des titres de la société A est de : 6 000 000 * 20% * 0,36 = 432 000 euros